najem okazjonalny krok po kroku

Jako wynajmujący jesteś niestety związany postanowieniami ustawy o ochronie praw lokatorów (…). O tym w jakich okolicznościach możesz wypowiedzieć umowę nierzetelnemu najemcy opisałam krok po kroku w specjalnym poradniku, który pobierze po lewej stronie bloga. W tej chwili skupmy się tylko na przypadku braku płatności czynszu. O umowie najmu okazjonalnego mówimy wtedy, kiedy umowa zabezpiecza prawa wynajmującego, a zwłaszcza prawo do eksmisji najemcy. Umowa najmu okazjonalnego nie cieszy się jednak zbyt dużą popularnością pomimo tego, że w zwykłej umowie najmu prawa wynajmującego są znacznie bardziej ograniczone, a najemcę chroni prawo o ochronie lokatorów. W interpretacji Dyrektor KIS uznał, że najem pięciu mieszkań można uznać za prywatny. IPPB1/4511-392/16-4/KS z dnia 24 czerwca 2016 r. Wnioskodawczyni podała, że wynajmuje kilka nieruchomości, które chce wynajmować prywatnie. Jednak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie uznał, że jest to najem w działalności gospodarczej. Po pierwsze. na piśmie i na czas określony ! Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. po drugie – najemcą może być tylko osoba fizyczna. Najem okazjonalny jest rozwiązaniem, z którego korzysta coraz więcej osób: w zakresie najemców są to osoby nieplanujące zakupu własnego lokum, a planujące pozostać w danym miejscu dłuższy czas. Z kolei wynajmujący preferują ten rodzaj umowy, ponieważ ogranicza ryzyka związane z niewypłacalnym najemcą. Frau Mit Hund Sucht Mann Mit Herz Hunderasse. Instytucja najmu okazjonalnego, choć obecna w polskim ustawodawstwie od kilku lat, wciąż jest stosunkowo mało popularna. Pomyśleć powinni o niej zwłaszcza wynajmujący. Chociaż Polacy tradycyjnie najczęściej decydują się na kupno własnych czterech kątów, rynek wynajmu mieszkań przeżywa bardzo dobry okres. Ma na to wpływ wiele czynników, ciągle rosnące ceny nieruchomości oraz zmiana modelu pracy, który zakłada zdecydowanie większą mobilność. Dobra koniunktura i niskie stopy procentowe sprawiają również, że rośnie liczba osób, które inwestują w mieszkania na wynajem. Jednym z aspektów, które odstraszają przed podjęciem takiej decyzji, są jednak rozbudowane prawa lokatorów, które utrudniają np. egzekwowanie opuszczenia mieszkania w przypadku niewywiązywania się z warunków umowy najmu. Znakomitym rozwiązaniem jest najem okazjonalny, który zabezpiecza interesy wynajmującego, wiąże się jednak z koniecznością dopełnienia pewnych formalności. Najem okazjonalny – czym jest? Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa poprzez zmianę ustawy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2009 r. Zgodnie z jej zapisami mogą z niego skorzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, posiadające prawo własności do lokalu. Sama umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, nie może też odgórnie zakładać jej przedłużenia. Jak pokazuje praktyka, niewiele osób decyduje się na wynajem okazjonalny. Według raportu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, bazującego na zeznaniach podatkowych za 2017 rok, tylko 16 597 osób, a więc 2% wynajmujących skorzystało z tej opcji. Być może jest to związane z brakiem wiedzy o takiej formie wynajmu mieszkania, możliwe jednak również, że wynika to z obaw przed większymi formalnościami: umowa najmu okazjonalnego jest bowiem zdecydowanie bardziej rozbudowana i wymaga poświadczenia notarialnego. 3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 20 000zł Najem okazjonalny: umowa W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu mieszkania umowa najmu okazjonalnego zakłada dopełnienie dodatkowych formalności. Chociaż te same w sobie wiążą się z większymi kosztami i koniecznością udania się do kancelarii notarialnej, to właśnie one są podstawową zaletą tego modelu najmu lokali mieszkalnych. Jak stanowi ustawa, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć: Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu; Wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji; Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. W praktyce to właśnie te dokumenty, sporządzone w formie aktu notarialnego, umożliwiają szybkie i zgodne z prawem przeprowadzenie eksmisji lokatora nielegalnie zajmującego lokal, np. w wyniku niezgodnego z umową wykorzystywania lokalu, nieregulowania czynszu czy wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego. Tradycyjny najem mieszkania nie daje takich możliwości, przez co bardzo często najemcy są skazani na długie batalie sądowe i gigantyczne straty finansowe. Ponadto ustawa zobowiązuje najemcę do wskazania w terminie 21 dni od uzyskania wiadomości o utracie możliwości zamieszkania we wskazanym w umowie lokalu innego miejsca, w którym będzie mógł zamieszkać. Dzieje się to pod rygorem wypowiedzenia umowy, w związku z czym w praktycznie każdym przypadku interesy wynajmującego są właściwie zabezpieczone. Kaucja w przypadku najmu okazjonalnego Ustawa o najmie okazjonalnym precyzuje również kwestię wpłacenia kaucji zabezpieczającej, która ma na celu pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji. Zgodnie z jej postanowieniami nie może przekraczać sześciokrotności ustalonego w dniu zawarcia umowy miesięcznego czynszu. Powinna również ulec zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu przysługujących właścicielowi należności. W tym przypadku chroni więc interesy nie tylko wynajmującego, ale również najemcy. Obowiązek podatkowy Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, konieczne jest również zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Jeżeli wynajmujący nie dopełni tego obowiązku w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, zostanie ona uznana za zwykły najem, co pozbawi go możliwości wykorzystania specjalnej ścieżki np. w przypadku dochodzenia prawa do opuszczenia lokalu. W oświadczeniu złożonym w Urzędzie Skarbowym należy wskazać, że mieszkanie zostało wynajęte z wykorzystaniem najmu okazjonalnego. Rozwiązanie umowy i eksmisja W przypadku standardowej umowy najmu mieszkania skuteczne jej wypowiedzenie lub upłynięcie terminu obowiązywania na dobrą sprawę nie daje wynajmującemu większych możliwości szybkiego egzekwowania swoich praw. Jeżeli lokator nadal będzie zajmował lokal, konieczne będzie udanie się do sądu. Ten z kolei, oprócz rozpatrzenia sprawy, będzie również orzekał o prawie do lokalu socjalnego. Niewystarczające zasoby gmin często sprawiają, że procedura ciągle się wydłuża, a komornik nie może przeprowadzić eksmisji bez zagwarantowania lokatorowi innego lokalu. Wprawdzie właściciel może domagać się odszkodowania – zarówno od najemcy, jak i od gminy – jednak w pierwszym przypadku jest to często niemożliwe, w drugim natomiast wiąże się z koniecznością podejmowania kolejnych kroków prawnych. Najem okazjonalny znacznie upraszcza tę kwestię. Wynajem okazjonalny i eksmisja W przypadku najmu okazjonalnego właściciel nieruchomości powinien doręczyć najemcy, którego prawo do zajmowania mieszkania wygasło, żądanie opróżnienia lokalu. Oprócz podstawowych danych, uwzględniających przyczyny jego ustania, powinien znaleźć się w nim termin (nie krótszy niż 7 dni) opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca nadal nie wywiązał się z tego obowiązku, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego sporządzonego w trakcie podpisywania umowy najmu okazjonalnego. Najemca poddał się w nim egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu. W przeciwieństwie do standardowego najmu mieszkania wskazał również lokal, w którym może zamieszkać, wobec czego nie istnieje potrzeba poszukiwań lokalu socjalnego. Do wniosku należy dołączyć również dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu, żądanie opróżnienia lokalu z potwierdzeniem jego otrzymania przez najemcę oraz zgłoszenie umowy najmu w US. Co ważne – w przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje również okres ochronny, uniemożliwiający przeprowadzanie eksmisji pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Specjalne prawa nie dotyczą również kobiet w ciąży, niepełnosprawnych, nieletnich i obłożnie chorych przebywających w takim lokalu. Bez zmian dla uczciwych najemców Instytucja najmu okazjonalnego wzbudza obawy zwłaszcza wśród najemców. W rzeczywistości jednak w żaden sposób nie zmienia sytuacji osób, które sumiennie wywiązują się ze swoich zobowiązań. Jedyne ograniczenia wynikające ze sporządzenia umowy najmu okazjonalnego dotyczą tak naprawdę maksymalnego czasu jej trwania, jednak rzadko zdarza się, by tego typu umowy były zawierane na okres dłuższy niż 10 lat. Nie ma się co obawiać także niezapowiedzianej eksmisji: o ile najemca korzysta z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i właściwie reguluje czynsz, jego interesy są chronione. Drobną niedogodnością jest konieczność wskazania innego lokalu, do którego może przeprowadzić się w przypadku utraty podstawy prawnej do zajmowania ujętego w umowie mieszkania, jednak w praktyce nie powinno się to wiązać z większymi problemami. Najem Okazjonalny Ciekawą formą zawierania umów najmu jest najem okazjonalny, pomimo obowiązku dopełnienia szeregu związanych z nim formalności. Możliwość zawierania tego typu umów funkcjonuje od 2010 roku, od czasu nowelizacji ustawy lokatorskiej. Ideą tej zmiany było wzmocnienie praw wynajmującego. Jeśli w momencie wygaśnięcia lub wypowiedzenie umowy najmu najemca nie zechciałby opuścić lokalu, prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego gwarantuje skuteczną eksmisję nieuczciwego najemcy, co przy umowach tradycyjnych nie jest tak łatwe i umów najmu okazjonalnego - wynajmujący, to osoby fizyczne, będące właścicielami danego lokalu (od 2014 r. również podmioty prowadzące działalność gospodarczą) , - umowa najmu musi zostać zawarta na czas określony, maksymalnie 10 lat, w formie pisemnej, - umowa musi zostać zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu, - do umowy trzeba załączyć oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu i opróżnieniu lokalu po rozwiązaniu umowy najmu oraz o poddaniu się egzekucji w myśl art. 777 co do tego obowiązku – sporządzone w formie aktu notarialnego (koszt ok. 200 zł), - najemca musi też przedłożyć wskazanie miejsca, w którym będzie mógł przebywać, w przypadku eksmisji, oraz oświadczenie właściciela tegoż lokalu, że się na to zgadza, - najem okazjonalny można zastosować jedynie dla lokali mieszkalnych (nie można zwierać tego typu umowy dla lokali biurowych, komercyjnych itp.) Krok po kroku 1. Najemca powinien zaopatrzyć się o oświadczenie właściciela mieszkania lub domu, do którego może się przenieść w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będącego podmiotem umowy najmu. Powinien również dostarczyć ksero dokumentów potwierdzających własność tej nieruchomości oraz tożsamość właściciela (podstawy własności oraz dowód). 2. Podpisać umowę najmu, w której należy zawrzeć zobowiązanie najemcy o dostarczeniu potwierdzonego notarialnie oświadczenia o dobrowolnym opróżnieniu lokalu i poddaniu się egzekucji co do tego obowiązku, pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy. 3. Wraz z umową najmu, udać się do notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji w związku z zawartą umową. 4. Po dostarczeniu aktu notarialnego wynajmującemu oraz zgłoszeniu umowy w Urzędzie Skarbowym (w ciągu 14 dni od daty podpisania) umowa najmu okazjonalnego zyskuje ważności. Najem okazjonalny, z racji na obowiązek spełnienia wszystkich wymogów formalnych, pozostaje dość rzadko wybieranym rozwiązaniem. Warto jednak pamiętać, że obecnie właśnie ta forma umowy najmu chroni najlepiej interesy wynajmującego. Tradycyjna umowa najmu W przypadku gdy najemca nie jest w stanie spełnić warunków związanych z najmem okazjonalnym, a wynajmującemu zależy na szybkim terminie najmu, zainteresowanym pozostaje zawarcie umowy „klasycznej”. Właśnie w takiej formie zawierane jest obecnie 99 % wszystkich umów najmu w Polsce. Jeżeli właściciel rzetelnie i umiejątnie zajmie się swoimi interesami to jest w stanie ograniczyć ryzyko wynajęcia swojego mieszkania "złym najemcą" do minimum. Przy umowie cywilno-prawnej zabezpieczeniem interesów stron są: - szczegółowa, dobrze napisana umowa najmu, - szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, - selekcja najemców, wymaganie od kandydatów zaświadczenia o zarobkach, - wywiad z najemcą, aby ocenić czy nie będzie uciążliwy dla sąsiadów, - kaucja, - szybka i stanowcza reakcja na łamanie zapisów umowy, - systematyczne monitorowanie płatności, - okresowe wizyty w lokalu, sprawdzanie stanu technicznego, - wywiad z sąsiadami, - ubezpieczenie mieszknania. Nasza firma świadczy usługi związane z zarządzaniem najmem. Zapraszamy do zapoznania się z warunkami współpracy. Umowa najmu okazjonalnego Ten wpis adresowany jest do wszystkich osób, które chcą wynająć mieszkanie, a nie za bardzo wiedzą jaką umowę wybrać. Aby czuć się w pełni zabezpieczonymi, proponujemy wam umowę najmu okazjonalnego. Jeżeli jesteście zainteresowani, jak wygląda taka umowa, zachęcamy do przeczytania tego wpisu. Czym ta umowa różni się od tradycyjnej umowy najmu? Wyobraźcie sobie, że zawieracie zwykłą umowę najmu. Albo zawieracie ją na tzw. gębę. Osoba która będzie wynajmowała od was mieszkanie przestanie płacić czynsz lub nie będzie go uiszczać albo niszczy lokal. W dodatku nie chce się z niego wyprowadzić mimo rozwiązania lub wypowiedzenie umowy. Co wtedy? Wówczas jako wynajmujący nie macie żadnych ochronnych narzędzi prawnych. Prawo mocno chroni lokatora. Waszą jedyną nadzieją jest trwającym całe miesiące postępowanie eksmisyjne. Z wyrokiem o eksmisję trzeba zgłosić się do komornika, który może przymusowo usunąć lokatora z lokalu. Bez wyroku nie można go w żaden sposób zmusić do opuszczenia mieszkania. Oprócz tego istnieje również coś co nazywa się okresem ochronnym przed eksmisją. Trwa od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie niechcianego lokatora nie pozbędziecie się na pewno. Umowa najmu okazjonalnego, zdecydowanie ułatwia eksmisję najemcy i osób wraz z nim zamieszkujących. Eksmitowanym nie trzeba zapewniać zastępczego lokalu i można ich eksmitować w dowolnym momencie roku. Bez względu na to czy najemcą jest kobieta w ciąży czy też osoba niepełnoletnia. Proszę sobie wyobrazić, że zwykła umowa najmu przed tym nas nie chroni! Wówczas możemy być jako wynajmujący narażeni na zapewnienie najemcy innego lokum. I tak – nie możemy wyrzucić niechcianego lokatora ot tak z mieszkania, mimo że nie płaci czynszu czy niszczy lokal. Poniżej krótkie know-how jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą Pamiętajcie, że to tylko wygląda groźnie, ale finalnie przez zagrożeniami właśnie ma was chronić. Trochę suchej teorii: najem okazjonalny jest to szczególny rodzaj umowy najmu mieszkania. Aby doszło do jego zawarcia należy spełnić kilka warunków: umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej, powinna być zawierana przez osoby fizyczne (nie przez np. spółki), zawierana jest na czas określony – max. 10 lat (można ją przedłużać), wynajmowany dom, mieszkanie mogą służyć tylko celom mieszkaniowym, umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od początku obowiązywania tej umowy, załączniki do umowy najmu okazjonalnego: 1. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (forma aktu notarialnego). Najemca poddaje się egzekucji. Zobowiązuje się wydać i opróżnić używany lokal w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy; 2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu (sporządzone w formie pisemnej lub poświadczone notarialnie). Działanie krok po kroku: właściciel mieszkania (wynajmujący) podpisuje z najemcą umowę najmu okazjonalnego, załącznikiem do tej umowy będzie oświadczenie właściciela lokalu (osoba trzecia) lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu, następnie najemca udaje się do notariusza przedkładając mu w oryginale umowę najmu okazjonalnego wraz z załącznikiem i na tej podstawie notariusz sporządza w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Trochę praktyki: Załóżmy, że mamy już wszystko – umowę najmu okazjonalnego wraz z załącznikami (w tym oświadczanie najemcy w formie aktu notarialnego) i zgłosiliśmy umowę do urzędu skarbowego. Ale także załóżmy wersję bardzo pesymistyczną tzn. trafił nam się najemca, który niszczy wynajmowany lokal. Czy też nie płaci czynszu, nie opłaca rachunków za media. A na dodatek nie chce się wyprowadzić z naszego lokalu albo, że umowa wygasła, a my nie chcemy jej przedłużać a mimo to najemca dalej mieszka w naszym lokalu. Co wtedy? W przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, które to żądanie zawiera: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Jeżeli upłynie minimalny termin 7 dni na wyprowadzkę a najemca nadal nie wyprowadza się, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa powyżej. Do wniosku załącza się: 1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; 2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela; 3. potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Czy umowa najmu okazjonalnego odstraszy ewentualnego najemcę? Z punktu widzenia uczciwego najemcy, jedyną niedogodnością jest wymóg wskazania innego lokalu na wypadek eksmisji. Właściciel mieszkania, żeby zażądać przymusowej wyprowadzki w trakcie trwania umowy, musi mieć do tego solidne podstawy – tj. brak zapłaty za czynsz, zadłużenie w płatności opłat czy dewastacja, niszczenie lokalu – czyli takie działania które są niezgodne z postanowieniami umowy. Koszty Warto wiedzieć, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego to koszt 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obowiązującego na rok spisywania aktu – i na rok 2020 jest to kwota w wysokości 260 zł netto (319,80 zł brutto) i w praktyce ponosi go wynajmujący celem zabezpieczenia swoich interesów, więc najemca nie jest narażony na dodatkowe opłaty. Podobał się ci ten artykuł? Zapraszamy do innych naszych materiałów np. o notariuszach. Podsumowując Aby skutecznie i zgodnie z prawem ochronić się przez ewentualnym nieuczciwym lokatorem, warto spisać umowę najmu okazjonalnego. Dzięki temu szybciej i sprawniej można pozbyć się nieuczciwego lokatora. Najem okazjonalny to nazwa, która wielu osobom przywodzi na myśl okresowe wynajmowanie mieszkań turystom. Nic bardziej mylnego. Ten rodzaj umowy można zawrzeć nawet na 10 lat. Co zatem różni go od standardowej umowy najmu? Jest to przede wszystkim możliwość szybkiej egzekucji komorniczej. Jakie inne korzyści przynosi najem okazjonalny i czy mogą skorzystać na nim również lokatorzy? Najem okazjonalny – co to jest i czym się cechuje? Obecnie mamy do czynienia z prawdziwym boomem na rynku hipotecznym. Nie brakuje osób, które zakup mieszkania traktują jako inwestycję. Niektórzy decydują się nawet na kredyt hipoteczny, którego raty zamierzają spłacać poprzez wynajem mieszkania. Jeśli także do nich należysz, powinieneś najpierw zapoznać się z prawnym kruczkami umowy najmu. Zakup mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem, ale… Nieraz usłyszeć można o lokatorach, którzy nie płacą czynszu i nie chcą się wyprowadzić. Usunięcie ich z mieszkania nie jest wcale takie proste, zwłaszcza że zapisy prawe skonstruowane są w taki sposób, aby chronić interesy osób, które w wynajmowanym mieszkaniu zamieszkują. Nieco bezpieczniejszą formą mowy pod tym względem wydaje się najem okazjonalny. Co to jest najem okazjonalny? To umowa zawierana na czas określony, który nie może przekroczyć okresu 10 lat. Dotyczy ona wynajmu lokalu mieszkalnego i dostępna jest wyłącznie dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej, która polega na wynajmowaniu lokali. Najem okazjonalny a zwykły i instytucjonalny – podstawowe różnice Najem okazjonalny co do zasady jest zbliżony do najmu instytucjonalnego, z tą jednak różnicą, że w przypadku tego drugiego nie obowiązuje górna granica wynajmu na 10 lat. Jednocześnie najem instytucjonalny nie obliguje właściciela mieszkania, który wypowiada umowę najmu, do znalezienia lokalu zastępczego dla aktualnych lokatorów. Najem okazjonalny taki obowiązek na niego nakłada. Niestety, najem instytucjonalny dostępny jest wyłącznie dla osób prowadzących działalność związaną z wynajmem. Jeszcze bardziej skomplikowana jest kwestia wypowiedzenia umowy najmu w przypadku najmu zwykłego. Jeśli lokator nie chce wyprowadzić się dobrowolnie, to sprawa trafia na salę sądową. Chcesz wiedzieć więcej o wynajmie? Przeczytaj: Jak wynająć swoje mieszkanie? Najem okazjonalny – kto może skorzystać z takiej formy umowy najmu? Umowę najmu okazjonalnego można podpisać jedynie w przypadku, gdy dotyczy ona wynajmu lokalu służącego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ten rodzaj umowy nie ma zatem zastosowania w przypadku wynajmu biur czy lokali usługowych. Związane jest to także z drugim punktem – z umowy najmu skorzystać mogą wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Co powinno znaleźć się w umowie o najem okazjonalny? Umowa najmu okazjonalnego nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (taki obowiązek istnieje przy umowie najmu instytucjonalnego). Osoba sporządzająca umowę może zatem posłużyć się gotowym wzorem. Co powinno się w niej znaleźć? dane osobowe stron umowy najmu okazjonalnego – właściciela i najemcy lokalu, przedmiot umowy – czyli wynajmowaniu lokal, warto opisać go ze szczegółami (ile ma m2, jaki jest jego stan techniczny), czas trwania umowy, czynsz – ustalona wysokość oraz termin płatności, kaucja. Do umowy najmu okazjonalnego dołączyć należy również specjalne oświadczenia. Dopiero one sprawiają, że można mówić o najmie okazjonalnym. Co istotne, oświadczenie muszą zostać sporządzone u notariusza. Niezbędne będą 3 dokumenty: świadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zamieszkiwanego lokalu w wyznaczonym terminie, oświadczenie wynajmującego o wskazaniu innego lokalu, w którym może zamieszkać najemca w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu, oświadczenie właściciela innego lokalu, w którym wyraża on zgodę na udzielenie swojego lokalu do zamieszkania najemcy w przypadku eksmisji. To może Cię zainteresować: Amortyzacja przy wynajmie mieszkania. Jak obniżyć podatek? Umowa o najem okazjonalny – na jaki czas może zostać zawarta? Umowa o najem okazjonalny to umowa zawierana na czas określony. Nie może on przekroczyć 10 lat. Co więcej, po upływie okresu 10 lat, umowa nie zostanie automatycznie przedłużona, jak może to mieć miejsce przy innych rodzajach najmu (najmie zwykłym). Najem okazjonalny – wypowiedzenie Umowy najmu okazjonalnego nie można wypowiedzieć bez podania przyczyny, jednak zapisy prawne zapewniają pewną swobodę interpretacji. W jakich sytuacjach właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Podstawą do wypowiedzenia umowy będzie zaniedbanie lokalu, powstanie zaległości czynszowych, pogorszenie się sytuacji finansowej najemcy, zakłócanie porządku domowego w sposób rażący. Co ciekawe, w umowie można zawrzeć zapis, że zostanie ona rozwiązana z ważnych powodów, bez ich uszczegółowienia. Ile kosztuje najem okazjonalny? Podstawowa ceny umowy najmu okazjonalnego sprowadza się do jej sporządzenia, a dokładniej mówiąc do przygotowania niezbędnych oświadczeń. Koszt przygotowania i poświadczenia przez notariusza umowy najmu okazjonalnego wynosi do 300 złotych i może zostać on podzielony na właściciela mieszkania oraz najemcę. To, kto płaci, zależy zazwyczaj od uzgodnień między stronami. Najem okazjonalny a podatek – co warto wiedzieć? Najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Podatek opłaca właściciel. Ile wynosi? To zależy od wyboru sposobu opodatkowania zysków z najmu. W przypadku ryczałtu od przychodów stawka podatkowa wynosi 8,5% (do kwoty zł w roku) oraz 12,5% (od nadwyżki powyżej zł). Na uwadze należy mieć jednak, że podstawę opodatkowania stanowi wówczas przychód, a nie dochód. Opodatkowanie przychodów nie powinno być kłopotliwe, ponieważ wynajmujący rzadko kiedy ponoszą koszty. Jeśli jednak przeprowadzili np. remont i chcą go odliczyć, to prawdopodobnie zastosowanie zasad ogólnych, będzie dla nich korzystniejsze. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule: Jak rozliczyć prywatny najem mieszkania? Najem okazjonalny krok po kroku Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego? Podstawa to spisanie umowy. Można przygotować ją samodzielnie lub poprosić o pomoc notariusza, do którego i tak należy się udać, aby spisać oświadczenia. Zanim to jednak nastąpi, warto wybrać lokal zastępczy dla lokatora na wypadek jego eksmisji i uzyskać zgodę właściciela tego lokalu na jego zamieszkanie. Kiedy umowa jest sporządzona wraz z załącznikami i podpisania, to, należy dokonać zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego powinno zostać dokonane w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu lokalu. Konieczny jest także wybór rodzaju opodatkowania zysków z najmu. Najem okazjonalny a kaucja – jak to wygląda w praktyce? Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego, właściciel jak najbardziej ma prawo ustalić kaucję. Jej wysokość może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Najem okazjonalny a eksmisja lokatorów – co warto wiedzieć? Eksmisja lokatorów możliwa jest wyłącznie z konkretnej przyczyny i wymaga zapewnienia lokatorom mieszkania zastępczego. Jeśli lokal nie zostanie zapewniony, to lokatorzy nadal mają prawo zamieszkiwać wynajmowane mieszkanie. Co jeszcze warto wiedzieć o najmie okazjonalnym? Przyjrzyjmy się kilku wątpliwości, jakie pojawiają się w kontekście umowy najmu okazjonalnego i rozwiejmy je na dobre. najem okazjonalny bez aktu notarialnego – umowa nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, ale oświadczenie do niej już tak. najem okazjonalny dla obcokrajowca – jest jak najbardziej możliwy do zawarcia, choć niekiedy bardziej kłopotliwe może być w tym przypadku zapewnienie lokalu zastępczego. najem okazjonalny i podwyżka czynszu – podniesienie czynszu jest możliwe, ale wymagać będzie sporo zachodu. Przede wszystkim konieczne jest zachowanie 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia dotychczasowej umowy. Co więcej, Limity podwyżek określone są w Ustawie o ochronie praw lokatorów. najem okazjonalny domu jednorodzinnego – najem okazjonalny dotyczy lokalu przeznaczonego na użytek mieszkalny, może to być zatem również dom jednorodzinny. najem okazjonalny a ustawa o ochronie praw lokatorów – w przypadku najmu okazjonalnego także znajdują zastosowanie zapisy zawarte w Ustawie o ochronie prawa lokatorów. Czy warto zdecydować się na najem okazjonalny? Jeśli rozważasz najem zwyczajny, a okazjonalny, to ten drugi powinien być lepszym wyborem. Zapewni Ci nieco więcej możliwości wypowiedzenia umowy i pozbycia się uciążliwych lokatorów. Niestety, wiąże się także z koniecznością zapewnienia lokalu zastępczego, co nie zawsze jest możliwe. Niemniej, przy najmie zwyczajnym rozwiązanie umowy jest jeszcze bardziej skomplikowane. Wynajem mieszkań jest jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości. Nic w tym dziwnego, bo przy niskich stopach procentowych inwestycje w nieruchomości stanowią doskonałą alternatywę dla lokat bankowych. Wiele osób ma jednak wątpliwości jak zabezpieczać swoje interesy, by najem był bezpieczny i przynosił oczekiwane korzyści. Zobaczmy zatem jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania. Umowa najmu lokalu mieszkalnego – 3 niezbędne elementy Przepisy jasno mówią o tym, że są 3 elementy konieczne czyli tzw. essentialia negotii umowy najmu, bez których umowa ta nie może zostać tak nazwana. Są to: strony umowy, przedmiot umowy i czynsz najmu. Co ważne, czynsz najmu nie musi być wyrażony w pieniądzu. Może być również wyrażony np. w formie produktów czy w usługach, które najemca będzie świadczył w ramach wynagrodzenia z tytułu najmu. Odsetek takich umów stanowi co prawda margines, ale warto wiedzieć o takiej możliwości. Dodatkowe postanowienia umowy najmu Obowiązek zawarcia w umowie najmu wspomnianych wyżej 3 elementów nie oznacza jednak, że to jedyne, co się powinno w umowie znaleźć. Dla jasności wzajemnych zobowiązań pomiędzy stronami najmu warto zawrzeć w niej również inne postanowienia. Te najważniejsze dotyczą okresu najmu, terminów wypowiedzenia czy kaucji zabezpieczającej pokrycie należności. Przepisy kodeksu cywilnego regulują jasno te kwestie. Dzięki czemu wiadomo czym się podpierać, gdy strony umowy nie zawrą tych elementów w umowie. Dają one jednak możliwość zawarcia innych ustaleń w umowie, dlatego warto z tej opcji skorzystać. Dzięki temu warunki umowy najmu możemy elastycznie kształtować. Sprawi to, że umowa najmu będzie lepiej dopasowana do potrzeb każdej ze stron. Warto pamiętać, że kaucja, o której mowa w umowie najmu, ma służyć zabezpieczeniu należności powstałych podczas trwania najmu. Zgodnie z przepisami jest ona zwracana do 30 dni po ustaniu stosunku najmu. Nie powinna być traktowana jako należność za ostatni czy kilka ostatnich miesięcy najmu. Zgodnie z prawem najemca musi płacić czynsz za wszystkie okresy najmu. Kaucja zostanie mu zwrócona dopiero po ustaniu stosunku najmu, po potrąceniu kwoty ewentualnych zniszczeń lub innych roszczeń powstałych w trakcie trwania najmu. Forma umowy najmu Przepisy mówią, że umowa najmu może być zawarta w formie pisemnej, ustnej lub dorozumianej czyli np. poprzez zapłatę czynszu. Nie ma więc wymogu zawierania umowy w formie pisemnej. Doświadczenie pokazuje, że dla bezpieczeństwa własnych roszczeń lepiej mieć wszystko napisane czarno na białym. Daje to większe możliwości dochodzenia swoich praw. W sytuacji, gdyby najemca nie wywiązywał się ze swoich obowiązków, czyli np. zalegał z płatnością czynszu. Warto więc zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej. Warto pamiętać, że umowę najmu, tak jak każdą inną umowę spisuje się na czas wojny, a nie na czas pokoju. Dobrze byłoby więc wyszczególnić w niej wszystkie sytuacje, które w przyszłości mogą generować pewne konflikty. Dzięki temu każda ze stron wie, jakie są jej prawa i obowiązki oraz zna konsekwencje jakie wiążą się z ich nieprzestrzeganiem. Pomocne Materiały:

najem okazjonalny krok po kroku